TÜİK’in TÜFE endeksi içinde yer alan konut kira düzeyi ve bundan hesaplanan kira enflasyonu (kira artış oranı) oldukça düşük görünüyor. Bu konuyu daha önce de belirtmiştim. Uygur (T24, 4 Nisan 2022). TÜİK’in Nisan ayı TÜFE enflasyonunda da bu durum sürüyor.

Halbuki son dönemde Türkiye’de konut fiyatlarının ve kiralarının hızlı yükselmesi kiracıları mahkemelere yöneltiyor, yerel basında da, küresel basında da gündem oluyor. T24 (1 Mayıs 2022), Xinhua News Agency (16 Nisan 2022), Sözcü (15 Nisan 2022) ve Reuters (14 Nisan 2022).

Reuters, emlakçılarla ve kiracılarla görüşmeleri sonrasında bir konut ve kira bunalımından söz ediyor. Kiraların, TÜİK enflasyonunun çok üstünde, en az yüzde 100 arttığını rapor ediyor. Ancak TÜİK verileri tersini gösteriyor.

Konu, yaklaşık 23 milyon kiracıyı ve toplam TÜFE enflasyonunu ilgilendiriyor. Aşağıda önce TÜİK konut kira düzeyini ve enflasyonunu veriyorum. Bu bağlamda TÜİK ve REIDIN kira enflasyonlarını da karşılaştırıyorum. Sonra TÜİK kira enflasyon oranlarının neden düşük olduğunu ele alıyorum.

Bu bağlamda TÜİK anketinde kapsam ve temsiliyet sorunlarına ve yabancılara / mültecilere konut satışının ve kiralamanın etkilerine değiniyorum. Sonuçta TÜİK yönteminin güncellenmesi gereğini söylüyorum.

TÜİK kira düzeyi ve kira enflasyonu

Tablo 1’de TÜİK’in son beş aydaki konut kira düzeyi ve kira enflasyonu bilgileri yer alıyor. Karşılaştırma amacıyla, tabloda toplam (genel) TÜFE enflasyonu da vardır.

Tablonun ilk sütunundaki TÜİK’in konut kira düzeyi Türkiye ortalamasıdır. Son dönemde büyük, küçük tüm şehirler için sözü edilen kira düzeyleri dikkate alındığında TÜİK’in TÜFE içinde yer alan kira düzeyi oldukça düşük görünüyor.

Haliyle, TÜİK’in yayınladığı kira artış oranları da, özellikle toplam TÜFE enflasyonu ile karşılaştırıldığında, oldukça düşüktür.

Şimdi Tablo 2’ye bakalım. Bu tablonun ilk sütununda TÜİK’in “geçmiş 12 aylık ortalama TÜFE enflasyonu” var. Bu oranlar önemli, çünkü kira yasasında yer alıyorlar. Tablo’nun son sütununda ise REIDIN kira enflasyon oranları yer alıyor. Bunlar REIDIN kira endeksinden elde ediliyor.

REIDIN kira endeksi önce 2007 yılı ve sonrasında Türkiye’deki 7 büyük şehir için, sonra 2012’den başlayarak 81 şehir için hesaplanıyor. REIDIN Turkey (20 Nisan 2022). REIDIN kira verileri Nisan 2022 için henüz yayınlanmadı, ancak 2022 II. çeyrekte kiraların daha da hızlı artma beklentisi var. 

Tablodan görüldüğü gibi, REIDIN kira enflasyonu TÜİK kira enflasyonundan çok daha yüksektir. Önemlisi, aradaki fark giderek açılmaktadır.

Özetle; TÜİK kira enflasyonu, (a) TÜİK genel TÜFE enflasyonuna göre, (b) geçmiş 12 aylık ortalama TÜFE enflasyonuna göre, (c) REIDIN kira enflasyonuna göre oldukça düşüktür.

TÜİK kira enflasyonu neden düşüktür?

I) TÜİK kira enflasyonunun diğer enflasyon oranlarına göre düşük olmasının birinci nedeni, 2019 başından bu yana geçerli olan kira veya borçlar yasası olabilir. Bu yasaya göre gelecek bir yıl için geçerli kira artışı, geçmiş 12 aylık ortalama TÜFE enflasyonundan fazla olamaz.

Önemli bir nokta şudur: Bu yasa eski kiracılar için geçerlidir. Yeni sözleşme imzalayan kiracılar için böyle bir sınırlama yoktur. Acaba TÜİK hep eski kiracılardan mı kira bilgisi topluyor?

TÜİK’in TÜFE kapsamını ve madde sayısını içeren tablosuna bakınca, bilgi derlenen kiracı sayısının son 10 yıldır 4250 ile 4290 arasında, son 6 yıldır 4274 olduğunu görürüz. Bu yıllarda bu kiracılar hiç değişmemiş olabilir mi? Öyle ise örneklemde bir kapsam ve temsiliyet sorunu vardır.

Kiracılar değiştiğinde, yeni kiracılar için yasa sınırlaması olmaz, daha yüksek kiralar devreye girer.

Ayrıca, kira sözleşmeleri genellikle her yıl yenileniyor. Genel enflasyonun hızlı yükseldiği dönemlerde konut sahipleri geriye doğru endekslemeyi kabul etmiyor, cari enflasyon kullanılsın istiyor. Böylece sözleşmelerin en azından bir bölümü daha yüksek kira artışları ile yenileniyor.

Bu iki konuyu bir yana bırakalım ve tüm sözleşmelerin eski olduğunu ve kira yasasına göre yenilendiğini varsayalım. Bu durumda kira artış oranı örneğin 2022 Şubatta yüzde 22.6, Martta yüzde 26, Nisanda yüzde 29.9 olmalıydı.

Ancak görüyoruz ki, TÜİK’in kira artış oranları bunların da oldukça altındadır. Demek ki TÜİK anketinde ve verilerinde bu yönden de bir kapsam ve temsiliyet hatası olabilir, düzeltilmesi gerekir.

II) Bazı konut sahipleri “geçmiş 12 aylık ortalama TÜFE enflasyonu”nun da altında kira artışı kabul etmiş olabilir mi? Belki, ama hızlı yükselen genel enflasyon ortamında bu çok düşük bir olasılıktır.

III) Bazı kiracılar kira vermeden, dolayısıyla sıfır kira artışıyla lojmanda veya babasının, dedesinin konutunda oturuyor olabilir mi? Olabilir, TÜİK kira enflasyonu bu durumda da düşük görünecektir. Ancak, TÜİK böyle bir olasılığa meydan vermiyor. Çünkü TÜİK yalnızca kira ödeyenleri dikkate alarak kira enflasyonu hesaplıyor.

TÜİK’in yeni yayınladığı “Gelir ve Yaşam Koşulları-2021” araştırması sonuçlarına göre, Türkiye’de 2021’de kişilerin yüzde 57.5'i oturduğu konutun sahibidir, yüzde 26.8'i ise kiracıdır. Geri kalan yüzde 15.7 ise kira ödemeden bir yakınının konutunda (yüzde 14.6), veya lojmanda (yüzde 1.2) ikamet etmektedir. (Yuvarlama nedeniyle 14.6 + 1.2 = 15.8 oluyor.) TÜİK (6 Mayıs 2022).

Kiracı oranı 2020’de yüzde 26.2, 2019’da yüzde 25.6’dır. Kiracı oranı giderek artmaktadır. TÜİK yalnızca kira ödeyenleri dikkate alarak kira enflasyonu hesaplıyor. Bu nedenle kiranın toplam TÜFE kalemleri içindeki ağırlığı yalnızca yüzde 4.44’tür. Anketlerde kapsam ve temsiliyet hatası nedeniyle kiralar düşük alınıyor ise, bu yüzde 4.44 de düşük kalıyor demektir. 

IV) TÜİK’in kira enflasyonunun düşük olmasının bir nedeni coğrafi kapsamla ilgili olabilir. TÜİK, kiraların büyük şehirlere göre daha düşük olduğu ve yavaş arttığı ama nüfusun da az olduğu küçük yerleşim yerlerini de kapsıyor. Kapsaması doğru. Ancak nüfus yoğunluğu doğru olarak yansımamış ise, kira enflasyonu düşük olacaktır.

REIDIN kira verileri, TÜİK kira verilerine göre, şehir merkezlerine daha fazla ağırlık veriyor. Böylece nüfus yoğunluğunu daha doğru temsil ediyor. Ayrıca, yeni kiralamaları kapsıyor. Bu bakımdan kira enflasyonunu daha doğru yansıtıyor olabilir.

Eğer TÜİK, TÜFE kira anketinde coğrafi kapsamı ve nüfus yoğunluğunu doğru yansıtmıyor ise, kira enflasyonu düşük olacaktır. Böyle ise kira anketinin güncellenmesi gerekir.

Yabancıya konut satışları ve mülteciler

V) TÜİK kira enflasyonunun düşük olmasının bir başka nedeni de yabancılara / mültecilere satılan ve kiralanan konutları dikkate almaması olabilir. REIDIN kira endeksi bu tür satışları ve kiralamaları dikkate alıyor.

Nitekim, REIDIN kira enflasyonu Antalya ve İstanbul gibi yabancıya konut satış ve kiralamalarının daha yoğun olduğu şehirlerde çok daha yüksektir. Ancak, Ankara ve Kocaeli gibi yabancı konut talebinin az olduğu şehirlerde daha düşüktür.

Bu konu, Reuters (14 Nisan 2022), Sözcü (15 Nisan 2022), T24 (1 Mayıs 2022) ve Xinhua News Agency (16 Nisan 2022) tarafından da gündeme getirilmiştir. Hatay ve Şanlıurfa gibi mülteci veya göçmen konut talebinin yüksek olduğu şehirlerde de kira enflasyonu yüksektir.

Yabancıya kolaylaştırılmış konut satışları belli bir döviz girdisi sağlasa da, enflasyona da arttırıcı olumsuz etki yapıyor.

Sonuç olarak, TÜİK’in kira enflasyonunu daha doğru hesaplaması için yeni kiralamalar başta olmak üzere anketin her anlamda kapsamının güncellenmesi gerekiyor. Bu güncelleme olmazsa, hem kira enflasyonu, hem genel TÜFE enflasyonu daha düşük görünecektir.

Kaynakça

REIDIN Turkey (20 Nisan 2022)  Real Estate Indices: March 2022 Results

https://blog.reidin.com/reidin-turkey-real-estate-indices-march-2022-results/

Reuters (14 Nisan 2022) “Turks "bewildered" as rents outpace rampant inflation”

https://www.reuters.com/world/middle-east/turks-bewildered-rents-outpace-rampant-inflation-2022-04-14/

Sözcü (15 Nisan 2022) “Yabancılar 9 yılda Türkiye’de 293 bin konut satın aldı” https://www.sozcu.com.tr/2022/ekonomi/yabancilar-9-yilda-turkiyede-293-bin-konut-satin-aldi-7075798/?utm_source=dahafazla_haber&utm_medium=free&utm_campaign=dahafazlahaber 

T24 (1 Mayıs 2022) “3 bin liralık evler 20 bin lira oldu”

https://t24.com.tr/haber/3-bin-liralik-evler-20-bin-lira-oldu-antalya-da-fahis-kira-sikayetleri-patladi,1031512?ysclid=l2t1xmckcl

TÜİK (6 Mayıs 2022) “Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması, 2021”

https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Gelir-ve-Yasam-Kosullari-Arastirmasi-2021-45581&dil=1 

Uygur Ercan (T24, 4 Nisan 2022) “İyimser enflasyon beklentileri”

https://t24.com.tr/yazarlar/ercan-uygur/iyimser-enflasyon-beklentileri,34827

Xinhua News Agency (16 Nisan 2022) “Turkey’s housing sales surge 20.6 pct in March as foreigners buy more”

https://www.macaubusiness.com/turkeys-housing-sales-surge-20-6-pct-in-march-as-foreigners-buy-more/