Yaklaşık bir yıldır hemen her gün “fahiş” kira enflasyonu haberleri çıkıyor. Şu haber 6 ay önceye ait; “Türkiye genelinde son zamanlarda kira fiyatlarında meydana gelen fahiş yükselişler sebebiyle vatandaşlar barınma sorunuyla karşı karşıya kaldı.”

“Kovid-19 salgınında kapanan okulların yeniden yüz yüze eğitime geçmesiyle kiralık evlere olan talep arttı... Ev kiralarındaki fahiş artışlar sebebinden, oturduğu evden tahliye edilmek istenen kiralık konut bulamayan vatandaşlar mağduriyetler yaşıyor.” Emlak Kulisi (22 Aralık 2021). Aynı kaynak, Aralık 2021’de İstanbul’da son bir yılda ev kiralarının yüzde 71.43 oranında yükseldiğini aktarıyor. Emlak Kulisi (18 Aralık 2021).

Nisan 2022’ye gelindiğinde yıllık kira artışlarının yüzde 100’ü aştığı haberleri yaygındı: “Özellikle büyükşehirlerde kira fiyatlarına yapılmak istenen yüzde 100'ü aşan zam oranları kiracıları zorluyor.” Euronews (14 Nisan 2022).

Mayıs 2022’de hükümet yüksek kira artışlarını gündemine almak zorunda kaldı. “Yüksek kira fiyatları için düzenleme! 3 bakanlık devrede; tavan fiyat dahil birçok uygulama üzerinde çalışmaya başladılar.” Sabah (22 Mayıs 2022) ve Akşam (25 Mayıs 2022).

Bir haber sitesi hükümetin bulduğu çözümün “müjdeli haberi”ni verdi. Halen kiracı olan “vatandaş, TÜFE'den daha fazla kira artışlarıyla karşı karşıya kaldı. Son dönemdeki fahiş kira artışlarına karşı devlet harekete geçti. Artık kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce tarafların ara bulucuya başvurmaları gerekecek.” TRTHaber (30 Mayıs 2022).

Nasıl mı? Ara bulucular, mahkemelik olan sorunlara yüzde 90’dan yüksek oranda çözüm buluyor ve mahkemeye gitmeye gerek kalmıyor imiş.

TÜİK: Kira enflasyonu sorunu yok

Ancak TÜİK’e göre bir kira enflasyonu sorunu yok. Yayınladığı kira enflasyonu verileri bu anlama geliyor. Diğerleri neyse de, bazı bakanlar bir sorun varmış gibi toplanıp çözüm arıyorlar. Tablo 1’de ilk sütunda son 6 ay için TÜİK’in yıllık konut kira enflasyonu verileri yer alıyor.

Tablo1 TÜİK ve REIDIN yıllık konut kira enflasyonu, ortalama TÜFE enflasyonu  

Kaynak: TÜİK, 3 Haziran 2022, TÜFE. REIDIN, 24 Mayıs 2022

Not: Kira enflasyonu, kodu 0411 olan “TÜFE Ana Grup ve Alt Anagruplara Göre Endeks Rakamları” tablosundan “Kiracı Tarafından Ödenen Gerçek Kira” verilerinden hesaplanmıştır.

 Konuyu daha önce ele aldığımda, Uygur (T24, 9 Mayıs 2022), TÜİK’in “Madde Sepeti ve Ortalama Madde Fiyatları” tablosundan ortalama kirayı TL olarak da verebilmiştim. Bu tablodaki veriler artık sürdürülmüyor. Bu durum, enflasyonun insanları ezdiği ortamda haklı olarak TÜFE enflasyon bilgilerinin güvenilirliği konusunda şüpheler yaratıyor.
 
Öyle anlaşılıyor ki, TÜİK’in yayınladığı enflasyon bilgileri konusunda şüpheye düşenler içinde bizzat bu verileri hazırlayanlar da var. Son birkaç hafta içinde TÜİK’in Fiyat İstatistikleri Daire Başkanı ve Tüketici Fiyatları Grup Başkanı istifa ettiler. Nasıl etmesinler?
 
Kiraların toplam enflasyondan da fazla arttığını söyleyen yalnızca kiracılar ve onların ezildiğini anlatan haberler değil. Tablo 1’de, Türkiye’deki tüm illerin ortalaması olarak, REIDIN konut kira enflasyonu bilgileri yer alıyor. REIDIN (24 Mayıs 2022. Henüz Mayıs bilgileri yok.)
 
Görüldüğü gibi, REIDIN kira enflasyonu son aylarda TÜİK kira enflasyonunun 5, hatta 6 katına çıkmış durumda. Bu bilgiler başka verilerle de doğrulanıyor.

 İstanbul Planlama Ajansı’nın çalışmasına göre, İstanbul'da Nisan 2022 sonu itibariyle yeni konutların son bir yıldaki kira artışı yüzde 161,4 oldu. Emlak Kulisi (26 Mayıs 2022).

BETAM raporuna göre, yine Nisan 2022’de yıllık kira artışı İstanbul'da %140.0, Ankara'da %133.9, İzmir'de ise %110.8 oldu. Kıyı kentlerdeki çok yüksek kira artışları nedeniyle, Türkiye genelinde ortalama kira artış oranı yüzde 182.7’ye vardı. BETAM (24 Mayıs 2022)

Kira veya borçlar yasasına göre bir yıl için geçerli kira artışı, geçmiş 12 aylık ortalama TÜFE enflasyonundan fazla olamaz. Bu yasa eski kiracılar için geçerlidir. Yeni sözleşme imzalayan kiracılar için geçerli değildir. Tablo 1’in üçüncü sütununda geçmiş 12 ayın ortalama TÜFE enflasyonu değerleri yer alıyor.

Toplam enflasyonun hızlı yükseldiği dönemlerde konut sahipleri geriye doğru endekslemeyi kabul etmiyor, daha yüksek kira istiyor. Bu nedenle çok sayıda kiracı ve konut sahibi mahkemelik oluyor.

Tüm sözleşmelerin eski olduğunu ve kira yasasına uyulduğunu varsaysak bile, kira artışı oranı örneğin 2022 Nisanda yüzde 29.9, Mayısta yüzde 34.5 olmalıydı.

Tablo 1’den görüyoruz ki, TÜİK’in kira artış oranları bunların da çok altındadır. Bu durumda TÜİK’in kira enflasyonu verileri ve toplam TÜFE enflasyonu verileri nasıl güvenilir olacak?

TÜİK, toplam TÜFE enflasyonunu kira yoluyla nasıl yanlış ölçüyor

Şu noktaları belirtelim:

1) Varsayılan ortalama kira düzeyi TL olarak oldukça düşük. Bu verilerin yayını belki bu nedenle durduruldu. Ancak böylece kiranın toplam TÜFE içindeki ağırlığı yaklaşık yüzde 4.44 gibi küçük bir değer olabiliyor. Kiralar daha gerçekçi olsaydı, tüketim sepetindeki ağırlıkları daha fazla olacaktı.

TÜİK’e göre Türkiye’de 2021’de kişilerin yüzde 57.5'i oturduğu konutun sahibidir, yüzde 26.8'i  (yaklaşık 23 milyon kişi) kiracıdır. Geri kalan yüzde 15.7 ise kira ödemeden bir yakınının konutunda veya lojmanda ikamet etmektedir. TÜİK (6 Mayıs 2022).

2) Düşüktür, ama yüzde 4.44 ağırlığını kabul etmiş olalım. Bu varsayım ile Mayıs ayındaki %20 kira enflasyonu toplam TÜFE enflasyonuna yalnızca yüzde 0.88 katkı yapıyor. Yani yüzde 73.5 içinde yüzde 0.88. Eğer kira artışını yüzde 50 kabul etseydik, kira, Mayıs 2022 toplam TÜFE enflasyonuna yüzde 2.2 katkı yapardı ve toplam TÜFE enflasyonu yüzde 74.82 olurdu.

3) İTO’nun konutla ilgili Mayıs enflasyonu yüzde 97, TÜİK’inki ise yüzde 63.5. Aradaki farkın önemli bir bölümü kira artışından geliyor olmalı. Bu bilgiyi ve yukarıda verdiğimiz REIDIN, İstanbul Planlama Ajansı ve BETAM kira artışlarını dikkate alırsak, Mayıs kira artış oranı için yüzde 70 daha gerçekçi olabilir. Bu varsayım ile toplam TÜFE enflasyonu yüzde 75.7 olacaktı.

4) ENAG nasıl bir kira enflasyonu buluyor bilmiyoruz. Dikkat edelim, kira, yüzlerce kalem içinde yalnızca bir tanesidir. Özellikle gıda gibi diğer bazı kalemlerde de benzer farklar ortaya çıkabilir. Bu durumda Mayıs enflasyonu tartışmaları çok doğaldır. 

5) Bu satırların yazarı 1989’dan başlayarak yaklaşık 4 yıl TÜİK’te, o zamanki adıyla DİE’de, danışmanlık yaptı. Özellikle çeyrek yıllık GSYİH ve GSMH verilerinin hesaplanmasında ve Eurostat ve OECD yöntemleri konusunda geceler ve hafta sonları dahil çalıştık.

O dönemde kurumun başkanı Prof. Orhan Güvenen idi. Diğer danışmanlar arasında tümü Prof. olmak üzere Yalçın Tuncer, Haluk Erlat, Haluk Kasnakoğlu ve Ömer Gebizlioğlu gibi meslektaşlarımız vardı.

1926’da yüzüncü yılını kutlayacak bir Cumhuriyet kurumu olan TÜİK’in, kurumsal güvenilirlikten uzaklaşması ve şüphelere muhatap olması bizler için ayrıca üzücüdür. Konunun bir de giderek dikkat çeken uluslararası boyutu var; bu boyutta güvenilirliğin kaybedilmesi ve yeniden sağlanması çok daha zor ve acı verici olacaktır. 

Kaynakça

Akşam (25 Mayıs 2022)

https://www.aksam.com.tr/gunes/yuksek-kiraya-karsi-nasil-bir-onlem-alinacak-yuksek-kira-sorunu-nasil-cozulecek/haber-1273110

BETAM (24 Mayıs 2022) “Kira Fiyatları Artmaya Devam Ediyor”

https://view.officeapps.live.com/op/view.aspx?src=https%3A%2F%2Fbetam.bahcesehir.edu.tr%2Fwp-content%2Fuploads%2F2022%2F05%2F2022-05-27-Kira-fiyatlari-artmaya-devam-ediyor.docx&wdOrigin=BROWSELINK

Emlak Kulisi (18 Aralık 2021)

https://emlakkulisi.com/istanbulda-konut-kiralari-yuzde-70-artti/689169

 Emlak Kulisi (22 Aralık 2021)

https://emlakkulisi.com/konutta-fahis-kira-sorunu-cozulecek/690529

Emlak Kulisi (26 Mayıs 2022)

https://emlakkulisi.com/istanbulda-kira-bedelleri-yuzde-1614-artti-fiyatlari-duyan-sok-oldu/706624

 Euronews (14 Nisan 2022)

https://tr.euronews.com/2022/04/13/kira-fiyatlar-ndaki-art-s-n-sebepleri-neler-yasalar-kirac-y-m-yoksa-mal-sahibini-mi-koruyor

 REIDIN Turkey (24 Mayıs 2022)  Real Estate Indices: April 2022 Results

https://blog.reidin.com/reidin-turkey-real-estate-indices-april-2022-results/

Sabah (22 Mayıs 2022)

https://www.sabah.com.tr/galeri/ekonomi/son-dakika-kira-fiyatlarina-duzenleme-3-bakanlik-devrede-iste-masadaki-uygulama

 Trhaber (30 Mayıs 2022)

https://www.trhaber.com/ekonomi/kira-sorunu-artik-olmayacak-ev-sahipleri-ve-kiracilara-mujdeli-haber-h49309.html

TÜİK (6 Mayıs 2022) “Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması, 2021”

https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Gelir-ve-Yasam-Kosullari-Arastirmasi-2021-45581&dil=1

Uygur Ercan (T24, 9 Mayıs 2022) “Kira enflasyonu tartışması”

https://t24.com.tr/yazarlar/ercan-uygur/kira-enflasyonu-tartismasi,3521