30 Mayıs 2022

Maliye’den gayrimenkul satışlarında “gerçek satış bedeli” hamlesi

Hazine ve Maliye Bakanlığı doğru bir hamle yapmış gibi görünüyor. Ancak usulde çıkacak sorunlar telafisi güç sorunlar doğurabilir. Özellikle ispat ve delil açısından

Kişiler gayrimenkul almak ve/veya satmak istedikleri zaman ya emlakçıya başvurular ya kendileri gayrimenkulün penceresine ilan asar veya muhtelif internet sitelerinden yardım alırlar. Özellikle internet sitelerine verilen ilanlar gayrimenkulün gerçek satış bedelini göstermektedir. Ve bu tutar üzerinden taraflar pazarlık yapıp anlaştıkları tutar üzerinden gayrimenkulün mülkiyetini karşı tarafa geçirmektedirler.

Buraya kadar herhangi bir sorun yok gibi.

Ancak çoğu zaman hatta sıfır diye bilinen yeni konut/iş yerlerinin satışında da tarafların anlaşıp aldığı bu gerçek tutar resmi kayıtlara doğru yansımamaktadır. Satıcı daha az gelir vergisi ve harç ödemek alıcı ise daha az harç ödemek için bu yola başvurabilmektedirler. 

Maliye harekete geçti

Basında yer alan haberlere göre Hazine ve Maliye Bakanlığı internet sitelerindeki satış tutarı ile alınan harçları karşılaştırıp gerçek bedelinin tespitini yapmaya çalışacak. Bunun için de bu şekilde tespiti yaptıklarını izaha davet edecek. 

İzaha davet müessesesi

6728 sayılı Yatırım Ortamının İyileştirilmesi Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 22’nci maddesi ile 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mülga 370’inci maddesi yeniden düzenlenmiş ve böylelikle mükellefler için izaha davet müessesesi getirilmiştir. İzaha davet müessesesiyle mükellef ile vergi idaresi arasındaki uzlaşmazlıkları asgariye indirilmesi, verginin en kısa sürede tahsili, vergi incelemesinden kaynaklı iş yükünün azaltılması ve vergi incelemelerinin etkinliğinin arttırılması, mükellefin vergiye gönüllü uyumunu arttırılması amaçlanmıştır.

İzaha davet, vergi idaresinin verginin ziyaa olduğuna ilişkin bazı emareleri tespit etmesi durumunda mükelleften bunu açıklamasını istemesidir. İzaha davet edilen mükelleflerle yapılan değerlendirmeler neticesinde mükellefin vergi ziyaına sebebiyet vermediğinin anlaşılması durumunda bu olayla ilgili mükellefin vergi incelemesine ya da takdir komisyonuna sevk edilmesinin önüne geçmektedir. Bir tür mükellef lehine otokontrol mekanizmasıdır. Vergi ziyaına sebebiyet verdiği anlaşılırsa bu kez de bazı koşulların sağlanması durumunda mükellefe kesilecek cezada indirim sağlanarak mükellefin bu süreçten daha az tahribatla çıkması sağlanmaktadır. 

İzaha davet edilenler ne yapacak?

Gayrimenkul alım/satımına taraf olanlar satış tutarı üzerinden binde 20 tapu harcı öderler. Bu nedenle gerçek satış bedelinin altında bir tutarda satış olduğu yönünde çeşitli emareleri tespit eden Maliye, mükelleflere bir izaha davet yazısı gönderecek. Mükellef ise bu yazının kendisine tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde konuyla ilgili izahat verecek. Yani izaha davet müessesesini “seninle ilgili vergi kaybı yarattığına ilişkin bazı emarelerimiz var, bizi yorma ve gel itiraf et biz de sana keseceğimiz cezayı azaltalım” şeklinde söyleyebiliriz.

Ancak vergi idaresi bu şekilde izaha davet ettiği yükümlüler hakkında elinde yeterli delil yoksa herhangi bir cezai işlem yapamayacaktır. Çünkü Vergi Usul Kanunu m.3 uyarınca ispat külfeti iddia edene aittir. Yani vergi idaresi izaha davet ettiği kişiden istediği bilgi ve belgeyi alamaz ve/veya elinde de yeterli delil yoksa yükümlü hakkında cezai işlem yapamaz.  

Maliye esasında doğru bir hamle yapıyor

Gayrimenkuller alınıp satılırken yerleşmiş bir uygulama olan gayrimenkulün gerçek bedeli yerine genelde daha düşük bir bedelden alım-satım gösterilmektedir. Genellikle düşük bedel banka gibi ispatı güçlü bir vasıtayla gönderilirken kalan tutar ise elden verilmektedir. 

Müteahhitler yeni (sıfır) ev satarken gerçek bedeli göstermedikleri için daha düşük gelir elde etmiş görünecek ve gelir/kurumlar vergisi, geçici vergi ve KDV’yi eksik ödemiş olacak.

Gerçek bedelden gösterilmediği için hem alıcı hem de satıcı tapu harcını eksik ödeyecek ve bir harç kaybı ortaya çıkacak. Çünkü uygulamada genellikle gerçek satış bedeli üzerinden değil belediyede kayıtlı bedel üzerinden işlem yapılmaktadır. Yerleşik bu uygulamada düşük bedelden gösterilen tutar genellikle halk arasında “rayiç bedel” ama kanuni (doğru) adı vergi değeri olan tutardır yani belediyede kayıtlı tutardır. Bu tutar ise yani vergi değeridir yani Emlak Vergisi Kanunu m.29’da belirtilen tutardır. Özetle tapu harçları genellikle gerçek satış bedeli üzerinden değil de vergi değeri üzerinden alınması nedeniyle bir harç kaybı söz konusu olmaktadır.

Son olarak gayrimenkulü satan kişi şayet bu gayrimenkulü geriye yönelik 5 yıl içinde almışsa bu satış işleminden dolayı gelir vergisi ödemek zorundadır. Satış tutarı gerçek bedelden gösterilmezse bir de gelir vergisi kaybı ortaya çıkacaktır.

Hazine ve Maliye Bakanlığı bu nedenle doğru bir hamle yapmış gibi görünüyor. Ancak usulde çıkacak sorunlar telafisi güç sorunlar doğurabilir. Özellikle ispat ve delil açısından.

         

Yazarın Diğer Yazıları

Yasa dışı faaliyetlerden vergi alınır mı?

Yasa dışı bir faaliyetten dolayı elde edilen gelire ve/veya mallara devlet el koyarsa (müsadere) sonrasında ayrıca vergi alıyor mu?

İş yeri kira stopajını kiracı ödüyor ama iadeyi mülk sahibi alıyor

Sanıyorum Maliye'nin burada dikkate aldığı en önemli şey "kasasına giren sıcak paradır." Teferruatlarla ilgilenmediği de aşikâr

KPSS'de tek bir soruyla sıralamada 30 bin kişinin önüne geçilebiliyor

ÖSYM'nin takvimine göre bu hafta sonu, 6-7 Ağustos'ta KPSS Alan Bilgisi, bir sonraki hafta sonu da öğretmenlik alan sınavları gerçekleştirilecek. Adayların ve toplumun beklentisi, KPSS'nin ilk ayağı olan genel kültür-genel yetenek sınavı hakkındaki iddialara ilişkin gerekli incelemenin en süratli şekilde sonuçlandırılması ve vicdanları rahatlatacak güvenceler verilmesidir