Almanya'da metropoller hızla büyüyor. Sadece başkent Berlin'e her yıl 40 bin kişi yerleşiyor. Kentlerde artan nüfus, emlak fiyatları ve ev kiralarının rekor seviyeye ulaşmasına neden oluyor.
Kiracının cebini yakan fiyatlar, emlak sahiplerinin ise yüzünü güldürüyor. Başkent Berlin'in merkezi semtlerinden birinde, modern bir donanıma sahip daireler mal sahibine yılda yüzde 10'dan daha fazla kazanç sağlıyor.
Her ne kadar hükümet kira artışlarını yasalarla frenlenmeye çalışsa da, bu emlak sektöründeki spekülasyonları çok da etkilemişe benzemiyor. Peki, büyük kentlerdeki bu emlak fiyatları artışının ardında hangi nedenler var?
Borsada en çok boş arsalar rağbet görüyor
Yabancı yatırımcıların da gözünü Almanya'ya çevirmesine yol açan kira artışlarının en önemli nedeni, arsa maliyetlerinin baş döndürücü bir hızla yükselmesi. Kent merkezlerinde ev inşa edilebilecek arsaların artık kıt kaynağa dönüşmüş olmasından ötürü mevcut arsalar proje yöneticileri tarafından 'altın' değerinde görülüyor.
Veriler de bu eğilimi doğruluyor. Almanya Federal İnşa, Kent ve Alan Araştırmaları Enstitüsü'nün (BBSR) verilerine göre, konut imarlı arsa maliyeti 2011 ve 2016 yılları arasında yüzde 27 oranında artış gösterdi. Berlin, Münih ya da Frankfurt gibi metropollerde ise bu maliyet çok daha yüksek. Konut inşa edilebilecek arsaların azlığı, inşaatın da durmasına yol açıyor. Almanya'nın önemli ekonomi enstitülerinin tahminlerine göre, Almanya'da şu anda bir milyon dolayında konut arzı açığı var.
600 bin inşaat izni var ama konut yok
Almanya'da yeterli konut olmamasının en önemli nedeni ise inşaat arsası sahibi şirketlerin inşaata başlamaması. Çünkü arsaları bekletmek, inşaata başlayıp konutları kiraya vermekten daha karlı.
Köln merkezli Alman Ekonomi Enstitüsü'nde görev yapan Michael Voigtländer, "Arsa fiyatları her sene yüzde 10 ila 15 arasında artırıyor. Bu nedenle arsa sahipleri de bekleyerek kazanç elde etmeyi tercih ediyorlar" şeklinde konuşuyor.
Bu durumun en çarpıcı kanıtı ise şirketlere verilen ruhsatlar. Almanya genelinde inşaat şirketlerine verilen 600 bin ruhsat henüz kullanılmış değil. Yapım izni verildiği halde inşası yapılmayan bu 600 bin konutun çoğu, konut sayısının az gelirinin ise oldukça yüksek olduğu Münih'te bulunuyor.
Emlak sektöründeki dudak uçuklatan spekülatif rakamlara tepkiler de büyüyor. Farklı kiracı dernekleri, sosyal ya da doğa koruma dernekleri ortak çalışmalar yaparak spekülatif kazançların daha yüksek vergilere tabi tutulmasını ve mevcut boş arsaların daha adil bir şekilde dağıtılmasını talep ediyor.
Örnek şehir Ulm
Almanya'nın metropollerinde konut problemi yaşanırken, Ulm kenti kent idaresi bu sorunların nasıl çözülebileceğine dair olumlu bir örnek teşkil ediyor. Ulm kentinde arsa ve emlaklar kamu birimleri tarafından idare ediliyor.
Ulm kent idaresinden Ulrich Soldner, "Kentimizde arsa fiyatlarındaki spekülasyonlara karşı stok uygulaması var. Yani kent yönetimi bazen yüzyıllar öncesinden kentin belli bölgelerinde, ileriki yıllarda projeler için inşaat alanı, sanayi alanları ya da takas edilme amacıyla arsalar satın alarak stokluyor" diyor. Soldner 2017 yılında Ulm kent yönetiminin 33 milyon euro değerinde arsa satın aldığını da sözlerine ekliyor.
Kent idaresi emlak konusunda katı, kiracılar rahat
Kent idaresi tarafından alınan bu arsalar ileriki yıllarda 16 farklı konut alanına dönüştürülecek. Bu alanlara inşaat yapmak isteyen şirketler ise söz konusu arsaları kent yönetimi tarafından tayin edilen bilirkişilerin belirlediği fiyatlardan alabilecek.
Ancak Ulm kentindeki konut politikaları bununla da kalmıyor. Kent yönetiminden arsa alan özel şirketlerin arsa fiyatını arttırarak başka kişi ya da şirketlere satılmasına izin verilmiyor. Bunun önlemi yasal olarak alınmış. Uygulama sayesinde şirketlerin arsa fiyatlarında spekülasyon yapma şansı sıfırlanmış oluyor.
Kentin emlak sektöründeki kanunları o kadar katı ki, alınan arsada öngörülenin haricinde bir inşaat yapıldığı takdirde, kent yönetimi verdiği inşaat iznini de geri çekiyor.
Kent yönetiminden arsa alanı alabilmak da şartlara bağlanmış. Buna göre şirketler bu arsaların yüzde 30'unda daha uygun fiyatlı konut inşa etme zorunda.
Ulm'da bulunan boş inşa alanlarının üçte biri kent yönetiminin idaresinde. Hal böyle olunca kent sakinleri Berlin, Frankfurt ya da Münih'de yaşanan fahiş emlak fiyatlardan oldukça uzak bir hayat yaşıyorlar.
Hükümet ciddi adımlar atmıyor
Her ne kadar Ulm kenti tüm Almanya genelinde örnek alınacak uygulamalara imza atsa da Berlin'deki hükümet hala sorunu 'kira frenleri' gibi geçici ve yüzeysel yöntemlerle çözmeye çalışıyor.
Geçtiğimiz haftalarda bir açıklamada bulunan Adalet Bakanı Katarina Barley kira freni yasasının sertleştirileceğini duyurdu.
Ancak büyük şehirlerde yaşanan bu eşitsizliğin asıl nedeninin inşaat arsalarını kimlerin elinde bulundurduğu gerçeğini Berlin hükümeti hala göz ardı ediyor gibi görünüyor.
Andreas Noll
© Deutsche Welle Türkçe
