İstanbul'da kentsel dönüşüm için "Yarısı Bizden" kampanyası: Kanun neler öngörüyor, uzmanlar destek paketini nasıl yorumluyor?

Fundanur Öztürk
BBC Türkçe

"Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden" paketi kapsamında, İstanbul'da evini yeniden yapmak isteyen hak sahiplerine 700 bin TL hibe ve 700 bin TL kredi verilecek.

Dönüşüme giren iş yerleri için ise 350 bin TL’ye kadar hibe, 350 bin TL’ye kadar kredi verilecek.

Evi kentsel dönüşüme giren kiracılar, 100 bin TL karşılıksız kira desteği alabilecek.

Eğer dönüşüme girecek evde ev sahibi yaşıyorsa, tek seferlik 100 bin TL destekten ev sahibi faydalanacak.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki Twitter hesabından yaptığı paylaşımda, "Toplam 1,5 milyon TL destek ile İstanbul’un kentsel dönüşümünü hızlandıracağız" dedi.

BBC Türkçe'ye konuşan uzmanlar ise hem bu bütçenin artan maliyetler karşısında yetersiz kalacağını hem de etkili bir kentsel dönüşüm mantığı olmadığını söylüyor.

Kimler yararlanabilecek?

İstanbul'da rezerv alanda ve riskli alanda bulunan ya da riskli yapı kararı olan yapılar bu destekten faydalanabilecek.

Binasının dönüşüme girmesini isteyen kat malikleri ya kendi aralarında tamamen uzlaşma sağlayacak, ya da yüzde 50+1 anlaşma ile inşaat ruhsatı alacak ve karara katılmayanın payı satılarak kat irtifakı kurulacak.

Kentsel dönüşüm desteğinden faydalanmak isteyen vatandaşlar, inşaatı yapacak müteahhit firmayı de kendisi bulacak.

Yeni üretilecek bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanı, mevcut bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanının bir buçuk katını geçmeyecek.

Riskli evde yaşayan hak sahiplerine kredi verilirken, gelir ve kredi puanı durumlarına bakılmayacak.

Başvurular 31 Aralık 2026 tarihine kadar yapılabilecek.

Hibe ve kredi ne zaman ödenecek?

Hibe ve kredi desteği, Yapı Denetim Sistemi’ndeki inşaat ilerleme seviyesi ve ilgili idare tarafından yerinde yapılacak inceleme esas alınarak ödenecek.

İnşaatın ilerleme seviyesi dikkate alınarak; subasman (temel) seviyesinde, taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaat bitiminde olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından "üç eşit taksitle" ödenecek.

Ödemeler direkt vatandaşa değil, hak sahiplerinin anlaştığı yüklenici firmanın bankadaki vadesiz hesabına yapılacak.

Vatandaşlar ise bu kredileri, ruhsat tarihinden 24 ay sonra ödemeye başlayacak. İnşaat 24 aydan önce bitse dahi bu kural uygulanacak.

Kredi ödemeleri, ilk 12 taksit faizsiz olmak üzere en fazla 120 ayda tamamlanacak.

Faizsiz dönem bittikten sonraki ilk ödeme için, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan yıllık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artışının yarısı dikkate alınarak başlangıç güncellemesi yapılacak.

Güncellenmiş kredi borcu belirlenirken, kredi borcundan yapılan geri ödemeler düşülecek, kalan kredi borcu güncelleme oranının uygulanması suretiyle artırılarak yeni borç tutarı bulunacak.

Güncellenen borç kalan taksit sayısına bölünerek, aylık ödenmesi gereken taksit tutarı belirlenecek. Bu işlem kredi borcu bitene kadar devam edecek.

'Dövize bağlı inşaat maliyetleri çok yüksek'

Peki, bu hibe ve kredi destekleri İstanbul'da istenen dönüşümün gerçekleşmesi için yeterli mi?

Eski Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği (TMMOB) İnşaat Mühendisleri Odası Genel Başkanı Cemal Gökçe yüksek enflasyon ve maliyetleri artıran döviz kuru sebebiyle bunun mümkün olmadığını söylüyor:

"Metrekare maliyetinin 20 bin TL ve üzeri civarında olduğu düşünüldüğünde, bu hibe ve krediyle vatandaşın evlerini dönüştürebilmesi kolay değil. Ev sahiplerinin ayrıca ciddi bir kaynaklarının olması gerekir.

"Yoksul emekliler kenti haline gelen İstanbul'da kentsel dönüşüm için vatandaşlara %100 oranında bir katkı sağlamadıktan sonra, bu kentsel dönüşümü gerçekleştirip kenti depreme hazırlama şansınız yok. İnsanlar bırakalım evlerini yenilemeyi, geçinemiyorlar bile.

"Dövizin yüksek olması maliyetleri ciddi bir şekilde etkiliyor. Hatta seçim sonrasında çok daha yükseleceği ifade ediliyor. Faiz de zaten şu an yüzde 45'lerde. Enflasyonu ve dövizi düşürmediğiniz takdirde olmaz."

Gökçe, açıklanan miktarların maliyeti karşılayıp karşılamamasından öte, bu tasarıyı gerçekleşemeyecek bir "seçim rüşveti" olarak nitelendiriyor:

"Kentsel Dönüşüm Yasası 2012 yılında çıktı, eğer yapabilselerdi bugüne kadar yaparlardı. 2019 yılında da 100 bin konut yapacaklarını ve bunu çok düşük ücretlerle vereceklerini söylediler ama 10 bin civarında konut bile yapamadılar."

'Yıkmaya değil, güçlendirmeye teşvik etmek gerekiyor'

Tüm mali imkansızlıklar bir yana uzmanlar; binaları güçlendirmek yerine tamamen yıkıp yeniden yapmak ve ilave konutlar üretmenin İstanbul için hatalı olduğunu savunuyor.

Şehir Planlamacısı Buğra Gökçe, yüz binlerce yapıyı tamamen yıkıp yeniden yapmak yerine, önce "güçlendirme" seçeneğine önem vermesi gerektiğini savunuyor:

"Güçlendirme yöntemi ülkemizde çoğu zaman kullanılmıyor, hepsini yıkıp yeniden yapalım diyoruz. Oysa 1999 depreminden bu yana karnemiz ortada. Yıkıp yapmaya kalkınca da genellikle rantı yüksek yerler dönüştürülüyor.

"Örneğin Bağdat Caddesi'nde ekstra bir çatı katı bile maliyeti karşılıyor ama aynı paraya Tozkoparan’da bir yeri yenileyemez. O maliyetler müteahhit için zarar olur. Yani müteahhit karlı bulmadığı yere girmiyor ve orası kaderine mahkûm oluyor, yenilenemiyor.

"İmar aflarıyla affedilen kaçak katlı yapılar ise yeniden yapılmak istendiğinde, eski metrekarelerinde yapılamıyor ve bu yüzden tercih edilmiyor."

Cemal Gökçe de 1967 yılındaki Adapazarı Depremi'nde ciddi hasar gören hükümet konağının güçlendirildiğini ve 1999 depreminde ise hasar bile görmediğini anlatıyor.

2007 yılında çıkarılan deprem yönetmeliğiyle birlikte güçlendirme konusunun mevzuata da girdiğini söyleyen Gökçe, yine de kentsel dönüşümdeki müteahhit bakışının değişmediğini belirtiyor:

"Türkiye gibi kaynakları son derece sınırlı olan ülkelerde, var olan yapı stokunun tümünün müteahhit mantığıyla yıkılıp yeniden yapılmasına gerek yoktur. Güçlendirilmesi gereken yapılar güçlendirilir. Oradan artan kaynaklar da ekonomik gücü olmayan insanların yapıları için kullanılır.

"Yıllardır, eğer güçlendirme maliyeti, yeniden yapılması maliyetinin yüzde 45-50'lerinde kalıyorsa, o yapıları yıkıp yeniden yapmaya gerek yok, o yapılar güçlendirilebilir dedik.

"Ama Türkiye'de müteahhit mantığı hakim olduğu için, Türkiye topraklarını inşaat sektörünün bir arazisi olarak gördükleri için, güçlendirme değil, yık-yap anlayışı hakim oldu. Burada bilimsel bir mühendislik anlayışı yoktur.

"Hükümetin kentsel dönüşüm anlayışı da bu müteahhitlik anlayışının üzerine oturdu. Eskiden rezerv alanları olarak boş alanlar ilan ediliyordu. Şimdi yapılı alanlar da rezerv alanları olarak ilan edilmeye başlanarak yık-yap mantığına konu edildi."

'650 bin yeni konut vaadi, kentin nüfusunu artıracak'

Adalet ve Kalkınma Partisi (AKP) İstanbul Büyükşehir Belediye Başkan Adayı Murat Kurum, göreve seçilmesi halinde İstanbul'da 300 bini KİPTAŞ tarafından olmak üzere 5 yılda 650 bin konut inşa edileceğini ve ödemenin yarısının İBB tarafından yapılacağını söyledi.

Ancak İstanbul Planlama Ajansı'na göre, İBB'nin 2024 yılı için belirlenen 516 Milyar TL'lik toplam bütçesi göz önünde bulundurulduğunda, 2023 maliyeti üzerinden ve maliyetin yarısının devlet tarafından karşılanması durumunda dahi İBB tüm bütçesiyle ancak ortalama 5 bin konut yapabiliyor.

Buğra Gökçe ise rant içeren yanlış politikalar sebebiyle İstanbul'un nüfusunun 1999 depreminden bu yana 8 milyondan 16 milyon çıktığını, kente ilave 650 bin konut yapılmasının da en az 2,5 milyon daha fazla nüfus anlamına geldiğini söylüyor:

"1999 depreminden sonra dağı taşı imar açmışız, yeni ilçeleri türemiş, baraj havzaları yapılaştırılmış. Yeni imarlar verilmiş ve birileri zenginleşmiş.

"Peki o dönemki riskli yapılar ne olmuş? Rantın yüksek olduğu Bağdat caddesindeki, Etiler'deki, Akatlar'daki evler dönüşmüş ama geri kalanları duruyor."

"Şimdi 650 bin yeni konut için yine dağı taşı imara açacaklar, Kanal İstanbul güzergahındaki konutları bu vesileyle yapmış olacaklar ama riskli konutlar olduğu gibi kalacak."

Gökçe ayrıca kentsel dönüşüm maliyetini çıkarmak için bazı yerlerde ilave 5-10 kat izin vermek gerektiğini, bunun da şehrin nüfusunu katladığını belirtiyor.

Veriler ne diyor?

Resmi verilerine göre Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), 2002 yılından beri İstanbul’da toplam 60 bin 632 konut inşa etti. 38 bin 214 konutun inşasına ise devam ediyor.

İstanbul Planlama Ajansı'nın Şubat ayında hazırladığı rapora göre, TOKİ tarafından üst ve orta sınıf için hazırlanan konutlar, tamamlanan projelerin yüzde 80’ini oluşturuyor.

Hanehalkı sayısı 3,18 kişi üzerinden hesaplandığında, İstanbul nüfusunun yalnızca %2’sinin TOKİ projelerinden faydalanabildiği ve bu projelerin çok azının alt gelir grubuna yönelik olduğu görülüyor.

Emlak Konut’un da 2002-2022 arasında İstanbul’da 80 bin 788 konut tamamladığı ve bunların 68 bin 644'ünün 'lüks konut' statüsünde olduğu belirtiliyor.

Öte yandan 2019 yılında duyurulan 100 bin sosyal konut projesi ve 2022 yılında duyurulan 500 bin konut vaat edilen İlk Evim İlk İşyerim projeleri de henüz tamamlanmadı.

İstanbul Planlama Ajansı'na göre, önceki projelerin verimliliği hesaba katıldığında, "Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden" kampanyası kapsamında 400 bin yeni konutun üretilebilmesi için 60 yıl gerekiyor.